Почему торговые центры Прибалтики успешнее белорусских?

Laurynas Mituzas EMEA sales | Shopping center developer linkedin.com

Литовский аналитик рынка коммерческой недвижимости рассказывает о том, как развивается коммерческая недвижимость в странах Балтии и что могут ожидать белорусские инвесторы, решив реализовать свои проекты там.
Лауринас Митузас – партнер компании SAPUS, консультант торговых центров, разрабатывает концепции ТЦ (таких, как Mega, Ozas), в т.ч. в ЕС. (в том числе и для Vitebsk Plaza — примечание tenant.by)
– Расскажите, как развивается коммерческая недвижимость в Литве?
– Торговые центры в Литве начали строиться двадцать лет назад. Первыми были местный девелопер Akropolis и немецкий инвестор торгового центра Mega в Каунасе. В то время не было нужного финансирования и международных арендаторов. Одни девелоперы были вынуждены сами управлять развлекательными объектами (мульти­- плекс, боулинги и т.п.) в торговых центрах, уговаривать местных ретейлеров открывать монобрендовые магазины, другие упрямо искали международных операторов за рубежом. Начало было тяжелым, но после открытия первых региональных центров на рынок стали приходить международные сети.
Началось стремительное развитие торговых центров. Девелоперы еле успевали строить, чтобы удовлетворить спрос. И скоро рынок достиг европейского уровня.
После кризиса 2008–2009 гг. на рынке остались только специализированные девелоперы торговых центров. Но сегодня, несмотря на высокий уровень насыщения, в Риге строится Akropolis торговой площадью около 70 тыс. кв. м, недавно в Таллине открылся многоэтажный центр T1 площадью 55 тыс. кв. м. Планируется аутлет-центр в Вильнюсе.
В условиях сильной конкуренции торговые центры в регионе следуют мировым тенденциям. Появляются модные концепции торговли, – такие как Foodhall, планируются объекты, где сочетаются концепции торговли и общего пользования – такие, как co-living и co-working. Центры приспосабливаются к меняющимся потребностям и технологиям. Возникли новые формы торговли – showrooming, retail-as-a-service, pop-up и другие, меняющие роль и облик торговых центров. Сейчас остро стоит вопрос о способности торговых центров и профессиональных игроков опережать рынок и стараться не упасть во время замедления его роста.
Из-за дефляции в сегменте одежды и моды по итогам 2018 г. лидер рынка торговых центров Akropolis, владеющий тремя центрами, объявил рост всего 1%, а самый большой холдинг, торгующий брендовой одеждой и обувью, – Apranga group (180 магазинов и 200 брендов) – 1,7%.
– Легко ли предпринимателю арендовать площади в литовских ТЦ?
– Торговые центры ждут мировых новинок и модных брендов. Тем, кто не может этого предложить, в условиях жесткой конкуренции будет трудно найти место для аренды в крупнейших центрах.
Я часто получаю звонки с просьбой помочь найти место в том или ином центре. Но добиться расположения управляющей компании ТЦ очень непросто.
– В чем причина сложного входа на рынок?
– Прибалтийский рынок является очень концентрированным, как в сегменте FMCG, так и в других. Такие сильные игроки, как Apranga group (представитель Inditex), которые развиваются десятилетиями, очень хорошо знают своего покупателя, и конкуренция с ними тяжела. Требуются большие инвестиции, а сам рынок Прибалтики не такой большой.
– Насколько равномерно развивается рынок в странах Балтии?
– В Вильнюсе сконцентрирована почти половина литовской розничной торговли, в Риге и Таллине – еще большая доля латвийской и эстонской, соответственно. Модные и промышленные товары продаются в основном в больших городах с хорошим платежеспособным спросом и наличием региональных торговых центров. Сети супермаркетов активно развиваются, покрывая регионы и малые города.
– В чем вы видите потенциал в Беларуси? Какие советы можете дать нашим девелоперам?
– Потенциал – это количество жителей, в первую очередь, – модная и технически образованная молодежь и ее потребности.
В Беларуси рынок торговых центров развивается, копируя литовские аналоги (архитектура, парковки, фасады, плитки в аллеях).
Но у вас мало внимания уделяется тому, что действительно превращает здание в торговый центр. Ведь это место для людей, а не магазинов. Торговый центр – это коммуникационный бизнес. Без понимания процессов развития центров совершаются ошибки. Так, торговые объекты строятся с неправильно расположенными площадками для якорных арендаторов, ресторанов, не соблюдаются правила управления потоками покупателей, помещения сдаются без отбора ассортимента: дискаунтеры находятся напротив модных бутиков, островки стоят рядом с дорого оборудованными магазинами и т.д.
После того, как центр построен, концептуальные решения невозможно исправить. В Прибалтике центр сначала сдается в аренду и лишь потом строится, в Беларуси наоборот. Неудачно открытые центры заполняются магазинами без разбора, и это приводит к тому, что потом приходится долго и дорого восстанавливать потерянную прив­ле­кательность. Мало местных девелоперов понимает, как использовать потенциал местоположения и позиционирование, чтобы стать сильнейшим в своем сегменте.
– Есть ли успешные примеры развития белорусского бизнеса в Литве? И что вы порекомендуете предпринимателям, готовым выйти на рынок вашей страны?
– Примеров в сегменте недвижимости и розничной торговли еще мало. Но в Беларуси уже есть очень сильные местные игроки, такие как «Евроопт», которые активно стремятся на международные рынки. И мы рады видеть такие хорошие примеры. Но в Литве гораздо жестче условия конкуренции.
– Как, по вашему мнению, будет развиваться коммерческая недвижимость в Беларуси в ближайшие год-два?
– В стране хотят развиваться международные сети, но у вас почти нет современных европейских центров, к которым они привыкли. Это уже мотивирует инвесторов планировать новые, с лучшими решениями. Смысл, который будут нести такие торговые центры, – при сравнительно низкой покупательной способности концентрировать потоки покупателей и платежеспособный спрос. А при растущей конкуренции убеждать потребителей не ценами, а атмосферой и предложением.
Мы видим, что соперничество будет сильно расти в районных центрах Беларуси. В Минске конкуренция уже высокая, успешными останутся только те ТЦ, которые приспособлены к международным нормам торговли, имеют уникальные ассортиментные матрицы и знают, как ими управлять.

Источник: автор публицкации Алена ЛАНДЫРЬ Экономическая газета

Как торговые центры МЕГА привлекают на российский рынок зарубежных ритейлеров

Светлана Бурзянцева, директор по аренде Ingka Centres в России для new-retail.ru:
В 2018 году портфель МЕГИ пополнился 30 новыми брендами, 5 из них выбрали сеть в качестве партнера для открытия своих первых монобрендовых магазинов в России. Среди ньюкамеров — HUGO by Hugo BOSS, DKNY Sport и Intimissimi Uomo.
Светлана Бурзянцева
О том, какую роль в привлечении международных брендов в Россию играют торговые центры и какие инструменты помогают им «заманивать» заморские марки.
С каждым днем современный мир все больше набирает скорость. Тренды умирают, не успевая рождаться, — в этих условиях нужно быть достаточно гибким и восприимчивым, чтобы удержаться на плаву. Согласно исследованиям Knight Frank, 2018 год «продемонстрировал худшие за последние пять лет показатели по количеству пришедших и ушедших из страны иностранных компаний» . С развитием технологий, на фоне глобальной диджитализации мышление людей трансформируется, меняются традиционные парадигмы, включая досуг и шопинг.
В ответ на запросы потребителей торговые центры МЕГА эволюционируют от просто места для шопинга до многофункциональных общественных пространств, куда приходят за новыми впечатлениями, развлечениями и отдыхом. Наращивая популярность среди местных сообществ, МЕГА становится местом притяжения для иностранных брендов.
new-retail.ru
Коммерческое обновление и расширение портфеля
За прошлый год наш состав арендаторов пополнился 30 новыми арендаторами. Бренды HUGO by Hugo BOSS, DKNY Sport и Intimissimi Uomo выбрали МЕГУ для открытия своих первых в России фирменных магазинов, в МЕГЕ Химки открылся первый в стране ресторан Panda Express американской сети, специализирующейся на китайской кухне. Наши партнеры UNIQLO, Armani Exchange, BAON, Falconeri, Gloria Jeans, New Balance, MIXIT, Love Republic, Zarina, Nespresso, Снежная Королева, Tezenis, Tous и многие другие открыли вместе с МЕГОЙ новые магазины в разных регионах. Мы уделяем большое внимание программам по коммерческому обновлению МЕГИ: улучшение предложения для покупателей — ключевой компонент программы обновления центров.
Следуя за существующим спросом наших покупателей, мы усилили предложение модных брендов, косметики и аксессуаров в МЕГЕ Теплый Стан. Здесь появилась новая модная галерея с самыми актуальными fashion-брендами с более высоким средним чеком. Уже открылись Victoria’s Secret в полном формате, Weekend Max Mara, Sephora, Pennyblack, Persona by Marina Rinaldi, а магазины Caterina Leman, Marc O’Polo, Strellson и Marella обновили свои концепции. Готовятся к запуску еще несколько открытий. МЕГА Теплый Стан располагается в центре растущего района на юге Москвы и привлекает покупателей со всей Москвы и окрестностей. Больше 30% гостей торгового центра МЕГА Теплый Стан – это посетители с детьми.
Торговые центры МЕГА всегда уделяли особое внимание посетителям с детьми. Мы не просто предлагаем большой выбор товаров для детей, но также создаем комфортную атмосферу для семейного отдыха и шопинга.
Весной 2019 в МЕГЕ Теплый Стан откроется новый детский кластер, который обещает стать настоящим центром притяжения для всей семьи. Родителей и детей ждет лучшее предложение детских товаров и игрушек, новые яркие ритейл-концепции и гипермаркет для детей. Мы продумали каждый шаг семейного путешествия, чтобы всем было комфортно, весело и интересно.
Общая площадь пространства составит более 8 000м2, здесь откроются в новых концепциях LEGO, Mothercare, GAP kids, Reima, Orby, а Детский мир откроет здесь новый формат гипермаркета, площадью 5 500 м2, расположенного на двух этажах, в котором будут представлены как торговые пространства, так и интерактивные зоны. Также здесь откроется первый в России флагманский магазин детской одежды популярного американского бренда Carter’s.
Развитие предложения для детей и их родителей — одно из наших ключевых направлений. Так, в МЕГЕ Уфа недавно открылась площадка для игр PLAY, в МЕГЕ Химки — CityKids Family, где проходят различные мастер-классы и мероприятия, а в МЕГЕ Самара появится город профессий Кидбург.
Другой пример, как повысить спрос и привлекательность торгового центра, — акцент на гастрономическое направление. Мы обновили фуд-корты в большинстве торговых центров.
Например, Вкусный Бульвар в МЕГЕ Казань увеличил предложение кафе и ресторанов с 18 (3 050 кв. м) до 26 (5 080 кв. м) и собрал самые разные концепции и форматы, включая бренды GAGAWA, KFC, Cho Pho Bo, Chief Lobster, Ливан Хаус, Суши-Маркет, Subway, Zest Cafe, Osteria Mario, Чайхона №1, Starbucks, Шоколадница и другие.
Омниканальный подход и переход в digital
Чтобы сохранять лидерские позиции и поддерживать интерес посетителей, мало быть просто торговым центром — нужно предвосхищать желания людей. В мире, который остается на связи в режиме 24/7, необходимо использовать омниканальный подход, что подразумевает интегрированную торговлю посредством нескольких каналов продаж: в формате онлайн и офлайн, с привлечением социальных сетей и других возможных концепций. У человека должна быть возможность выбрать именно тот способ, которым ему удобно воспрользоваться прямо сейчас. Самое главное — забота о покупателе, его комфорте и потребностях.
Цифровая трансформация — один из главных трендов в ритейле, причем не только в плане перехода торговли в онлайн, но и в контексте использования информационных технологий для решения внутренних задач ритейлеров, а также для улучшения потребительского опыта. Здесь можно выделить три основных направления развития: социальные сети, онлайн торговые площадки и клиентские сервисы с элементами персонализации, в том числе мобильные приложения.
new-retail.ru
Для коммуникации с посетителями МЕГИ в соцсетях мы используем в основном ВКонтакте и Instagram, хотя Одноклассники, Facebook, Youtube тоже не оставляем без внимания. Активность пользователей на наших страницах помогает анализировать интересы, предпочтения и мотивы потребителей.
Digital-технологии работают и для улучшения потребительского опыта офлайн. Для удобства покупателей в торговых центрах мы запустили сервис «Шопинг налегке». Суть его в том, что после совершения покупок их можно оставить на кассе магазина или стойке «Шопинг налегке». Чтобы воспользоваться сервисом, покупателю нужно установить приложение МЕГИ или обратиться на стойку сервиса в торговом центре. Каждому посетителю и каждой покупке присваиваются уникальные QR-коды, что исключает путаницу и потери. Перед тем как отправиться домой, посетитель сообщает курьеру об окончании шопинга через мобильное приложение или на стойке, и через несколько минут все покупки доставляются к пунктам выдачи — на стойку «Шопинг налегке», остановку возле торгового центра или к автомобилю.
new-retail.ru
Однако на данном этапе стратегические инновации Ingka Centres сосредоточены на развитии запущенного в декабре 2018 года маркетплейса MEGA Online. MEGA Online — это онлайн-пространство на стыке концепций торговой площадки и соцсети для fashion-шопинга и обмена идеями, где пользователи могут создавать образы и делиться ими друг с другом. Собираясь сделать покупку, люди не всегда четко представляют, что именно им нужно, до тех пор, пока не увидят это. Вот почему fashion-бренды создают коллаборации, глянцевые журналы публикуют лукбуки, а ИКЕА предлагает готовые дизайн-решения.
Расширение границ и поколение Z
Еще один тренд современного общества — здоровый и экологичный образ жизни. Экологичность и устойчивое развитие стали новой философией современности, охватив практически все сферы. С этим связан большой скачок популярности парков и всевозможных зон отдыха. Вполне может быть, что торговые центры начнут конкурировать с парками и обособленными досуговыми и образовательно-развлекательными пространствами; посетителям станет особенно важна социальная функция ТЦ, включая раздельный сбор отходов, утилизацию и переработку, благотворительные проекты и волонтерство.
На смену миллениалам постепенно приходит поколение Z. Это молодежь, которая через 5-10 лет станет ключевой покупательской силой. Они ценят живой опыт и живое общение, яркие эмоции и впечатления, они стремятся сделать мир лучше и потому легко включаются в волонтерские инициативы. Для поколения Z бренды важны не как показатель статуса, а как гарантия качества. Им интересны такие ритейл-пространства, которые открывают возможность узнать что-то новое, познакомиться с автором бренда, кастомизировать вещь или заказать что-то эксклюзивное с учетом индивидуального стиля.
Чтобы удовлетворять потребностям современного покупателя, необходимо понимать его мотивы и эмоции, знать особенности каждой группы своей целевой аудитории. Поэтому ставку нужно делать на персонализацию покупательского опыта и усиление эмоционального контакта с посетителями. Логично, что, повышая свою привлекательность для посетителей, пространство торгового центра автоматически начинает притягивать и новых арендаторов.
Светлана Бурзянцева, директор по аренде Ingka Centres в России. 
Источник: https://new-retail.ru